Оценка комнаты в квартире
Оценка рыночной стоимости доли квартиры не может исчисляться из среднерыночной цены самого объекта. Обычное умножение общей стоимости на процент от собственности не даст объективного результата. Так как цена квадратного метра доли ниже стоимости квадратного метра целой квартиры.
Оценка рыночной стоимости доли квартиры
Оценка комнаты в квартире – юридическая неурядица, так как отдельное помещение не объект гражданского права, а значит, не может быть объектом купли-продажи.
Речь всегда идёт о выяснении части имущества. Последнее нужно при разделе собственности через суд, кредитовании под залог имущества, для других юридических действий с недвижимостью. Так же у нас можно заказать независимую оценку всей квартиры.
Оценка комнаты в коммунальной квартире
Эта оценка имеет свои сложности, потому что в таких зданиях коммуникации (туалет, кухня, душ) вынесены отдельно. Это упрощает оценку и продажу отдельного помещения, так как выступает в качестве самостоятельного объекта права. Но при этом надо учитывать желание соседей в приобретении комнаты, ведь они обладают приоритетом в покупке.
Как происходит оценка доли в квартире
Выяснение стоимости идёт в 2 этапа:
- Сначала оценивается вся жилплощадь. Идёт поиск однотипных вариантов и высчитывается средняя цена при продаже. После этого находится реальная цена при помощи коррекционных коэффициентов, цель которых ввести в расчёт индивидуальные особенности помещения.
- Метр площади в части оценивается ниже, чем метр всей квартиры. Поэтому вторая стадия подразумевает вычисление подходящего коэффициента, который ещё именуется скидкой или дисконтом. После нахождения коэффициента цена высчитывается умножением скидки на площадь и цену метра площади.
Отчет об оценке комнаты в квартире
Оценщики предоставят клиентам подробный отчет с приложенными документами, фото и адекватной экспертизой. Этот отчет содержит следующие пункты:
- Акт осмотра;
- Фотографии, фиксирующие состояние квартиры;
- Ссылки на ГОСТы, СНИПы, нормативные акты, подтверждающие правильность экспертизы.
- Документы, подтверждающие квалификацию оценщика: страховой полис и диплом оценщика, свидетельство и выписка из СРОО.
Есть случаи, когда нужно оформлять контроценку помещений. К ним относятся офис, склад, торговые помещения, частный дом, пострадавший от залива, пожара или в результате другого инцидента. Такой вид экспертизы заказывают клиенты, не согласные с выводами проведенных оценок страховыми компаниями, истцами и пр. Если контротчет составлен по оценочным правилам РФ, то он без проблем принимается судами.
Как высчитывается дисконт?
Методика вычисления заключается в поиске пар сравнения. Ищется пара вариантов, где в первом продаётся вся квартира, а во втором – ее часть. После чего высчитывается скидка. Здесь сложность заключается в поиске точной пары, так как сам дисконт тоже воздействует на стоимость метра площади. Поэтому исключают прочие факторы, которые искажают цену.
Разумеется, ищутся пары похожие на вариант в жилом доме, долю в котором нужно оценить, однако точного соответствия не нужно, так как требуется найти дисконт, а не цену .
Ниже приведён пример отчета дисконта по парам помещений:
|
№ пар |
Площадь (м 2 ) |
Стоимость |
Цена м 2 |
Дисконт |
Доля |
|
№1 |
12 |
1 500 000 |
125000 |
21% |
29% |
|
41 |
6 500 000 |
158536 |
|||
|
№2 |
22 |
2 600 000 |
118181 |
21% |
37% |
|
59 |
8 900 000 |
150847 |
|||
|
№3 |
14 |
1 700 000 |
121428 |
26% |
25% |
|
55 |
9 100 000 |
165454 |
|||
|
№4 |
14 |
1 900 000 |
135714 |
15% |
31% |
|
45 |
7 200 000 |
160000 |
|||
|
№5 |
33 |
5 400 000 |
163636 |
3% |
50% |
|
65 |
11 000 000 |
169230 |
Средняя величина дисконта – 17%.
Цена метра площади сильно зависит от размера квартиры. Оценка незначительной доли окажется гораздо меньше, чем в 50%. Поэтому нужно ввести дополнительный коэффициент – вес.
Каждой паре даётся определённое дробное число, но так, чтобы сумма цифр у всех пар равнялась единице. Величина номера соответствует весу пары. Допустим, что в нашем примере часть составляет 33%, близкими будут пары №2 и №4, затем №1 и №3, а в конце – №5.
